Dbamy o Twoją prywatność
Dzięki plikom cookies i technologiom pokrewnym oraz przetwarzaniu Twoich danych, możemy zapewnić, że dopasujemy do Ciebie wyświetlane treści.Wyrażając zgodę na przechowywanie informacji na urządzeniu końcowym lub dostęp do nich i przetwarzanie danych (w tym w obszarze profilowania, analiz rynkowych i statystycznych) sprawiasz, że łatwiej będzie odnaleźć Ci w Allegro dokładnie to, czego szukasz i potrzebujesz.Administratorem Twoich danych będzie Allegro oraz niektórzy partnerzy, z którymi współpracujemy.
Ułatwienia korzystania z naszych stron, prezentowania spersonalizowanych treści i reklam oraz ich pomiaru, tworzenia statystyk, poprawy funkcjonalności strony.Zgodę wyrażasz dobrowolnie. Możesz ją w każdym momencie wycofać lub ponowić w zakładce Ustawienia plików cookies na stronie głównej. Wycofanie zgody nie wpływa na legalność uprzedniego przetwarzania.
polityka plików cookiespolityka ochrony prywatnościCzym różni się umowa przedwstępna notarialna od cywilnoprawnej?
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości – mieszkania, domu czy działki – potwierdza intencje obu stron transakcji oraz ustalone przez nie warunki. Ponadto zabezpiecza i sprzedającego, i kupującego na wypadek, gdyby kontrahent chciał się wycofać. A jaka forma umowy przedwstępnej jest lepsza – notarialna czy cywilnoprawna? Oto, czym się różni umowa przedwstępna notarialna od cywilnoprawnej.
Czas czytania: 10 min
Spis treści:
- Czym jest umowa przedwstępna? Co to znaczy: umowa przedwstępna?
- Jaką rolę pełni umowa przedwstępna?
- Po co jest umowa przedwstępna?
- Czy do kredytu potrzebna jest umowa przedwstępna?
- Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?
- Co zawrzeć w umowie przedwstępnej?
- Czym różni się umowa przedwstępna notarialna od cywilnoprawnej?
- Umowa przedwstępna cywilnoprawna
- Umowa przedwstępna notarialna
- Co zmienia forma umowy przedwstępnej – notarialna lub cywilnoprawna?
- Jak długo może trwać umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to zwykle pierwszy krok przed zawarciem faktycznej umowy kupna-sprzedaży działki, domu lub mieszkania (zwykle, gdyż w rzadkich przypadkach obie strony ufają sobie na tyle, że od razu zaczynają przygotowania do podpisania aktu notarialnego – np. gdy dom lub działka pozostaje w obrębie rodziny). W zakresie, jaki omówimy za chwilę, umowa przedwstępna wiąże obie strony transakcji i prowadzi je do zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej, czyli notarialnej umowy kupna-sprzedaży, która dopiero przenosi własność nieruchomości (np. gruntu rolnego, lokalu użytkowego czy garażu) ze sprzedającego na kupującego. Aby ten cel został zrealizowany, umowa przedwstępna powinna mieć odpowiednią treść oraz formę. Dlatego pytanie, czy lepsza umowa przedwstępna cywilnoprawna, czy notarialna, jest jak najbardziej zasadne.
Warto wiedzieć!
Umowa rezerwacyjna – z niską (zwrotną) zaliczką, po której agent lub sprzedający wycofuje ofertę sprzedaży mieszkania, domu lub działki z serwisu ogłoszeniowego – w wymiarze prawnym nie zobowiązuje żadnej ze stron do zawarcia notarialnej umowy kupna-sprzedaży. Jest to tak naprawdę forma dżentelmeńskiej umowy.
Co słychać na rynku? Ceny działek budowlanych w różnych rejonach Polski
Czym jest umowa przedwstępna? Co to znaczy: umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna to taka umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości docelowej umowy – tzw. umowy przyrzeczonej. W realiach rynku nieruchomości, gdzie o umowie przedwstępnej mówi się najczęściej, umowa ta prowadzi do zawarcia notarialnej umowy kupna-sprzedaży działki, domu lub mieszkania.
Jaką rolę pełni umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna pełni funkcję potwierdzenia kluczowych warunków układu między dwiema stronami transakcji w sytuacji, gdy ostateczna umowa (tzw. umowa przyrzeczona) nie może być zawarta bezzwłocznie. W przypadku obrotu nieruchomościami rzecz w tym, że:
- jedyną wiążącą prawnie formą przeniesienia własności nieruchomości jest umowa notarialna (akt notarialny),
- podpisanie aktu notarialnego wymaga zaś co najmniej kilkudniowych przygotowań (zgromadzenia wymaganej dokumentacji, przygotowania i weryfikacji projektu, umówienia terminu u notariusza itd.),
- zwykle też zawarcie umowy wymaga od kupującego zebrania odpowiedniej sumy pieniędzy (np. wycofania lokat), a od sprzedającego – przygotowania nieruchomości (np. wyprowadzki z mieszkania, zabrania mebli itp.).
Po co jest umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna zabezpiecza interesy obu stron – sprzedającego i kupującego:
- określa przedmiot umowy, cenę sprzedaży, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz dodatkowe warunki (przede wszystkim zadatek), jakimi strony przypieczętowują obopólną wolę sfinalizowania transakcji,
- daje kupującemu podstawę do wystąpienia o kredyt hipoteczny, ale także np. sprzedaży złota, walut, obligacji czy akcji, ew. wystawienia na sprzedaż wcześniej zajmowanego mieszkania,
- pozwala sprzedającemu bez obaw wycofać ofertę z rynku i odmawiać ewentualnym innym propozycjom zakupu,
- gwarantuje, że ewentualna decyzja jednej ze stron o odstąpieniu od zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie wynagrodzona określoną kwotą zadatku.
Czy do kredytu potrzebna jest umowa przedwstępna?
Tak, do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy przedwstępnej. Dlaczego? Z perspektywy banku tylko takie zobowiązanie sprzedającego i kupującego w dostateczny sposób potwierdza m.in.:
- intencje obu stron,
- wolę uzyskania kredytu przez kupującego,
- wartość nieruchomości (będącej potem zabezpieczeniem kredytu),
- kwotę transakcji.
Umowa przedwstępna jest zatem jednym z kluczowych załączników wniosku o kredyt na zakup nieruchomości.
Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?
Forma umowy przedwstępnej (cywilnoprawna albo notarialna) nie decyduje o tym, czy wzajemne zobowiązanie będzie ważne, czy nieważne. Umowa przedwstępna jest nieważna tylko wtedy, gdy jej treść jest niezgodna z ogólnie obowiązującymi przepisami.
Warto wiedzieć!
Nawet najbardziej niekorzystne dla jednej ze stron postanowienia umowy przedwstępnej pozostaną w mocy, o ile tylko nie będą sprzeczne z Kodeksem cywilnym. Dlatego przed podpisaniem takiego zobowiązania należy skonsultować się z prawnikiem zajmującym się nieruchomościami. Może się okazać, że np. sprzedający starał się podsunąć do podpisu umowę stawiającą kupującego w niekorzystnym położeniu.
Przeczytaj koniecznie: Kupno mieszkania – o jakich opłatach należy pamiętać?
Co zawrzeć w umowie przedwstępnej?
Każda umowa przedwstępna – bez względu na formę (cywilnoprawną lub notarialną) wskazuje przede wszystkim:
- kto (tożsamość sprzedającego)
- komu (tożsamość kupującego)
- co (jaką nieruchomość)
- kiedy (w jakim terminie zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli docelowej)
- na jakich warunkach (ceny, terminu wydania nieruchomości, w jakim stanie, z jakimi ewentualnymi elementami towarzyszącymi – np. wyposażeniem) decyduje się sprzedać.
Ważny element umowy przedwstępnej stanowią ponadto dodatkowe zastrzeżenia związane z jej ewentualnym niewykonaniem. Stosowane są tu przede wszystkim:
- zaliczka – którą w razie niewykonania z winy kupującego sprzedający zatrzymuje, a przy winie sprzedającego – kupujący otrzymuje z powrotem w tej samej wysokości,
- zadatek – który w razie niewykonania umowy z winy kupującego przepada na rzecz sprzedającego, a przy winie sprzedającego – kupujący otrzymuje w podwójnej wysokości.
Umowa przedwstępna cywilnoprawna
Cywilnoprawna forma umowy przedwstępnej (potocznie umowa przedwstępna pisemna): bazuje na treści przygotowanej albo samodzielnie przez kupującego lub sprzedającego (ewentualnie z pomocą prawnika – z której przy tak ważnych sprawach zawsze warto skorzystać), albo przez agencję nieruchomości, a podpisywana jest przez obie strony w dowolnym miejscu i czasie. Samo jej zawarcie nie wiąże się z kosztami (inaczej niż zawarcie umowy notarialnej).
Cywilnoprawna umowa przedwstępna zobowiązuje obie strony do zawarcia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości (mieszkania, domu, działki) na opisanych w niej warunkach, we wskazanym tam terminie i pod rygorem utraty zadatku (przez kupującego) albo konieczności zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (przez sprzedającego).
Kwestia zadatku jednak wyczerpuje możliwości działania obu stron – zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości) nie da się w tym przypadku dochodzić przed sądem. Innymi słowy ani kupujący sprzedającego, ani sprzedający kupującego nie może sądownie zmusić do zawarcia przyrzeczonej umowy notarialnej, gdyby druga strona zmieniła plany i zerwała umowę przedwstępną.
Umowa przedwstępna notarialna
W przypadku notarialnej formy umowy przedwstępnej dokument sporządzany jest przez notariusza (który dba o zgodność treści z prawem oraz ze stanem faktycznym) i podpisywany w jego obecności. Umowa przedwstępna u notariusza będzie miała wszystkie te elementy, które pojawiłyby się w umowie przedwstępnej cywilnoprawnej. Bez wątpienia będzie wolna od elementów sprzecznych z prawem. Notariusz w razie potrzeby także znajdzie formułę prawną dla skomplikowanej czy nietypowej sytuacji własnościowej albo finansowej (np. komplikacje złotówkowo-frankowe, kilka źródeł finansowania zakupu itp.).
Przede wszystkim jednak umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli finalnego aktu notarialnego) przed sądem. Jeśli więc już po zawarciu umowy przedwstępnej u notariusza np.:
- kupujący wystraszy się wysokiej ceny albo znajdzie bardziej atrakcyjną dla siebie nieruchomość,
- sprzedający zdecyduje się nie sprzedawać mieszkania, domu czy działki lub po prostu inna osoba zaproponuje mu wyższą cenę
– druga strona umowy będzie mogła wystąpić do sądu z powództwem o zawarcie umowy przyrzeczonej (ściśle na warunkach określonych w notarialnej umowie przedwstępnej). Orzeczenie sądu będzie w tej materii wiążące bez względu na indywidualne zapatrywania jednej lub drugiej strony.
Więcej: Akt notarialny – kiedy jest wymagany przy obrocie nieruchomościami?
Co zmienia forma umowy przedwstępnej – notarialna lub cywilnoprawna?
Notarialna forma umowy przedwstępnej ma walory znane z umowy cywilnoprawnej, ale dodatkowo (w razie gdyby druga strona uchylała się od sfinalizowania transakcji) umożliwia dochodzenie zawarcia umowy kupna-sprzedaży mieszkania, domu lub działki przed sądem. Innymi słowy – pozwala zmusić drugą stronę do przeniesienia własności działki, domu lub mieszkania na zasadach określonych w umowie przedwstępnej. Umowa przedwstępna cywilnoprawna takiej możliwości nie daje.
Warto wiedzieć!
Notarialna umowa przedwstępna kosztuje paręset złotych. Ta cena to jednak gwarancja, że wszelkie dokumenty zostaną zweryfikowane, treść umowy będzie w pełni zgodna z prawem, a interesy obu stron uzyskają dobre zabezpieczenie. Dodatkowo finalny akt notarialny będzie można zawrzeć szybciej niż standardowo – kluczowe prace przygotowawcze będą już przecież wykonane. Alternatywą jest treść umowy cywilnoprawnej przygotowana przez prawnika. Koszt nie będzie wiele niższy, a uprawnienia kupującego i sprzedającego – niższe.
Wiesz?
Jak długo może trwać umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna będzie trwać tak długo, jak zdecydują strony. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej kupujący i sprzedający mogą bowiem określić zupełnie swobodnie. Muszą tylko pamiętać, że:
- jeśli nie określą tego terminu w umowie przedwstępnej, umowę przyrzeczoną będą musiały zawrzeć w najwcześniejszym terminie, jaki wskaże jedna ze stron,
- nie będą mogli żądać od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie wyznaczą sobie terminu do jej zawarcia.
Trzeba też wiedzieć, że wszelkie roszczenia wynikające z zawarcia umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. A jeżeli zawarcia umowy przyrzeczonej jedna ze stron będzie dochodziła przed sądem, zaś sąd oddali to żądanie – roszczenia z umowy przedwstępnej przedawnią się po roku od dnia, w którym uprawomocniło się orzeczenie sądu.
Mamy nadzieję, że nasz poradnik pomoże podjąć dobrą decyzję co do wyboru właściwej formy zawarcia umowy przedwstępnej w danej sytuacji.
- 321 000,00 zł
- MAZURY - Sprzedam Dom- Siedlisko
- 1 650 000,00 zł
- SEGMENT 215m2 IZABELIN k. Warszawa PREMIUM DOM
- 128 000,00 zł
- Domek letniskowy w ośrodku nad rzeką
- 760 000,00 zł
- Dom w cenie mieszkania, jednorodzinny, wolnostojąc
- 740 000,00 zł
- Sprzedam dom typ bliźniak 130m2
- 950 000,00 zł
- Dom jednorodzinny z zabudowaniami pod działalność
- 249 000,00 zł
- Mieszkanie na Sprzedaz
- 789 000,00 zł
- Sprzedam mieszkanie Wrocław Psie pole Kamieńskiego
- 697 000,00 zł
- Mieszkanie 2 pokojowe przy metrze
- 585 000,00 zł
- Słoneczne mieszkanie z dużym tarasem. Garaż
- 780 000,00 zł
- OKAZJA Mieszkanie, 3-pokoje, klimatyzacja, 2garaże
- 645 000,00 zł
- Mieszkanie 2-pokojowe na I p. w cichej okolicy
Paweł Dombrowski
Dziennikarz zajmujący się tematyką nieruchomości, budownictwa, architektury. Interesuje się klasyką wzornictwa i nowym designem. Śledzi nowe rozwiązania z zakresu zrównoważonego rozwoju. Szuka innowacji, które funkcjonalność i piękno łączą z ekologią. Po godzinach zagłębia się w literaturze polskiej XX wieku albo maluje, najchętniej pejzaże i widoki miast.