Budowa płotu bez zgody sąsiada – zasady

Wszyscy pamiętamy film „Sami swoi” Sylwestra Chęcińskiego. Powtarzane w nim wezwanie „Kargul, podejdź no do płota, jako i ja podchodzę” na stałe zagościło w naszej świadomości zbiorowej. Do dzisiaj też budzi wesołość. Bo płot (a właściwie dokładne wyznaczenie granicy tego, co „moje”) w życiu Polaków indywidualistów zawsze grał ważną rolę. Lecz nie zawsze porządnie zbudowane ogrodzenie było potrzebne. Gdy gęstość zaludnienia była znacznie mniejsza, granice wyznaczały rzeki, kamienie bądź kapliczki. I to wystarczyło.

Sytuacja zmieniła się, gdy duże tereny zaczęły być dzielone na coraz mniejsze działki. Wówczas ludzie zaczęli wygradzać swoje ziemie. Według starej niepisanej zasady we wsiach był zwyczaj stawiania przez gospodarza jedynie płotu frontowego i lewego, aby nie ponosić kosztów całego ogrodzenia posesji. Ta reguła odeszła w niepamięć i obecnie zdarzają się nawet podwójne ogrodzenia z tak zwaną miedzą pośrodku.

Stawianie nowego płotu

Zgodnie z prawem (Dz.U. 2017.0.459, tj. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny art. 154 par 1 i 2) płot znajdujący się na granicy działek jest wspólny. Wspólne są też koszty związane z jego postawieniem oraz naprawą. Zdarzają się jednak sytuacje, że nie wiadomo dokładnie, gdzie przebiega granica działek – sąsiedzi mają różne pomiary i oznaczenia granic działek. Jeśli więc nie chcemy mieć z tego tytułu zatargów, warto zamówić geodetę, który dokładnie wytyczy granicę. W tym koszcie powinien partycypować sąsiad. Przepisy (art. 152 K.c.) mówią o obowiązku podziału kosztów rozgraniczenia gruntów, tak więc również kosztów geodety.

Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

Gdy sąsiad mówi „nie!”

Co zrobić, jeśli sąsiad nie chce się zgodzić na postawienie ogrodzenia albo nie zamierza ponosić kosztów z nim związanych? Wówczas, zgodnie z prawem, nowy płot możemy postawić jedynie w granicy własnej posesji. Oznacza to, że ogrodzenie nie może przekraczać granic naszej działki. Dotyczy to zarówno ogrodzenia, jak i podmurówki. Płot „zahaczający” o teren sąsiada może spowodować, że sąsiad wytoczy sprawę sądową o naruszenie granic jego nieruchomości i w efekcie trzeba będzie płot rozebrać.

Naprawa ogrodzenia

Na pewno większość z nas słyszała historie o szczególnie uciążliwych sąsiadach, którzy na budowę wspólnego ogrodzenie nie chcą wydać ani grosza, nie zamierzają też uczestniczyć w jego konserwacji. Jeśli problemem jest tylko wygląd płotu, to można jakoś z tym żyć. Ale jeżeli z jakiejś przyczyny dziury w nim mogą spowodować zagrożenie dla dzieci czy zwierząt domowych, coś z tym trzeba zrobić. Jeśli znaleźliśmy się w takiej kłopotliwej sytuacji, mamy dwa wyjścia:

1. dojść (mimo wszystko) z sąsiadem do porozumienia,
2. zbudować drugi płot w obrębie własnej działki.

Oczywiście budowa drugiego płotu w granicach własnej działki, by przysłonił zepsute, zniszczone, dziurawe i nieestetyczne ogrodzenie, wydaje się pomysłem co najmniej irracjonalnym, chociażby ze względu na koszty i zmniejszenie powierzchni naszej posesji. Ale… niestety czasami życie weryfikuje zdroworozsądkowe plany.

Jakie ogrodzenie możemy postawić?

Wymogi dotyczące budowy ogrodzenia zostały ujęte w znowelizowanej ustawie – Prawo Budowlane (Dz.U. z 2017 r. poz. 1332, 1529). Mimo że zgodnie z tym prawem (art. 29 ust. 1 pkt 23 ustawy) do postawienia ogrodzenia niepotrzebne jest pozwolenie na budowę, to jednak nawet na własnej działce nie możemy stawiać płotu według własnego widzimisię.

• Po pierwsze, ogrodzenie nie może stwarzać zagrożenia dla ludzi i zwierząt. Logiczne jest więc, że (Dz.U. nr 75, poz. 690 z późn. zm.) zabronione jest umieszczanie na ogrodzeniach, na wysokości mniejszej niż 1,8 m ostro zakończonych elementów, drutu kolczastego, tłuczonego szkła oraz innych podobnych wyrobów i materiałów.

• Po drugie, budowa ogrodzenia wyższego niż 2,2 m wymaga zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej (staroście powiatowemu lub wojewodzie). Pamiętajmy, że takie zgłoszenie nie jest bezterminowe. Budowę należy rozpocząć w ciągu dwóch lat od daty przedstawionej w zgłoszeniu. Stawianie ogrodzeń o wysokości do 2,2 m między działkami prywatnymi natomiast nie wymaga żadnych formalności urzędowych.

Prawo lokalne

Przy budowie płotu musimy się też liczyć z wymogami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na tym terenie. Dlatego zanim podejmiemy decyzję o kupnie ogrodzenia, czy to z siatki, drewnianego, betonowego, z podmurówką, czy też z pięknych kutych przęseł, musimy sprawdzić, co stanowią o parametrach płotów przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mogą one dotyczyć:

1. maksymalnej wysokości płotu (w niektórych miejscach maksymalna wysokość może wynosić zaledwie 120 cm),
2. ażurowości płotu (płot może być pełny lub ażurowy – ten parametr podaje się zazwyczaj w procentach),
3. materiałów, z jakich może zostać zbudowany.

Wielu właścicieli posesji udowadnia, że potrafi twórczo zinterpretować rygorystyczne przepisy lokalne (dotyczy w większości przepisów przeciwpożarowych). Jeśli stanowią, że płot musi być ażurowy, wówczas umieszczają sztachety po obu stronach rygli poprzecznych, by ograniczyć widoczność, pozostawiając prześwity.

Istnieje wiele sposobów, aby zgodnie z prawem odgrodzić się od sąsiadów ogrodzeniem estetycznym, a przede wszystkim bezpiecznym. Jeśli dopełnimy wszelkich przepisów i procedur, sąsiad nie będzie mógł podjąć żadnych działań zmierzających np. do rozebrania płotu. Choć w praktyce najlepiej dojść z nim do porozumienia. Zaprośmy więc sąsiada na herbatę i omówmy kwestie sporne. Może się okazać, że wbrew obawom sąsiad nie tylko zgodzi się na ogrodzenie, ale także pokryje połowę kosztów.